Sổ Xanh Là Gì? Đặc Điểm Và Những Quy Định Về Sổ Xanh

Tại Việt Nam hiện nay, nhu cầu mua bán đất sổ xanh cao và rẻ hơn so với một số loại đất khác. Vậy sổ xanh là gì? Đất sổ xanh có được mua bán không? Hãy cùng tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm và quy định pháp lý liên quan đến loại sổ này.

Sổ xanh là gì?

Nếu bạn thắc mắc sổ xanh là gì thì đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) do Sở Lâm nghiệp cấp cho người dân để họ quản lý, khai thác và trồng rừng trong một thời gian nhất định. Khi thời hạn sử dụng đất (thuê đất) hết hạn, Sở Lâm nghiệp sẽ thu hồi khi không có chính sách trả lại đất cho người dân.

Theo quy định của Hiến pháp năm 2013, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp nên sổ xanh còn được gọi là sổ xanh đất nông nghiệp. Đất sổ xanh hiện nay bao gồm 3 loại: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất. Trong đó:

• Rừng đặc dụng phục vụ mục đích bảo tồn động vật hoang dã; bảo tồn và bảo vệ nguồn gen động thực vật; nghiên cứu khoa học và giải trí sinh thái tạo nên hệ sinh thái rừng quốc gia.
• Rừng phòng hộ bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, sạt lở đất nhằm hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu và bảo vệ tài nguyên đất.
• Rừng sản xuất là rừng được sử dụng để sản xuất, kinh doanh lâm sản, đặc sản và động vật rừng kết hợp bảo vệ hệ sinh thái và môi trường.

Giá trị pháp lý của sổ xanh

Sổ xanh là loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, được cấp từ khi Hiến pháp cũ năm 1993 có hiệu lực. Vào thời điểm đó, loại sổ này được nhà nước quy định có giá trị tối đa là 50 – 70 năm. Do đó, nếu sổ xanh hiện tại vẫn còn hiệu lực thì sổ này vẫn có giá trị pháp lý.

Người sử dụng đất có thể tận dụng triệt để sổ xanh để chứng minh quyền sử dụng đất của mình trước cơ quan nhà nước hoặc khi xảy ra tranh chấp.

Hoặc dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng như sổ hồng, sổ đỏ. Tuy nhiên, để có thể thế chấp sổ xanh thì phải có những điều kiện và trường hợp đặc biệt như:

• Diện tích rừng sản xuất ghi trong sổ xanh cam kết không quá 300 ha.
• Đất được ghi vào sổ xanh không thể là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vì không đảm bảo điều kiện cho bên thế chấp.

Phân biệt 3 loại sổ: sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh

Hiện nay, hầu hết mọi người đều nhận biết sự khác nhau giữa các loại giấy chứng nhận đất đai dựa trên màu sắc khác nhau của chúng. Tương đương với 3 tên gọi phổ biến là sổ xanh, sổ đỏ, sổ hồng. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa các loại sổ này vẫn phụ thuộc vào nội dung và giá trị của từng loại sổ. Cụ thể:

C ó nên mua đất có sổ xanh không?

Do vị trí và mục đích sử dụng cụ thể nên đất sổ xanh luôn rẻ hơn đất thổ cư, đất chăn nuôi hay đất trồng cây hàng năm. Không những thế, đất sổ xanh thường được bán với số lượng lớn, phù hợp cho sản xuất nông nghiệp hay xây dựng các công trình lớn. Do đó, nếu muốn đầu tư phát triển lâm nghiệp, bạn nên mua đất sổ xanh.

Tuy nhiên, trước khi quyết định mua đất có sổ xanh, bạn nên cân nhắc những điều sau:

• Nghiên cứu kỹ lưỡng về tính pháp lý của loại hình bất động sản này để tránh rủi ro và tranh chấp. Bạn nên kiểm tra thông tin cẩn thận trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền. Diện tích chuyển nhượng, mua bán đất không được vượt quá 300 ha.
• Theo quy định, thời hạn sử dụng đất xanh được tính từ thời điểm giao đất, cho thuê đất, không tính từ thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Khi mua đất có sổ xanh để làm nhà ở, cần cân nhắc đến phương án chuyển đổi hợp pháp quyền sử dụng đất sang đất ở.
• Có lộ trình đầu tư và sử dụng đất rõ ràng, hợp lý để đạt hiệu quả lợi nhuận tốt nhất.
• Người mua đất sổ xanh nên kiểm tra tình trạng hiện tại, giá thị trường và định giá bất động sản để mua được đất với giá rẻ nhất.

Những câu hỏi thường gặp về sổ xanh

Có thể xây nhà trên đất sổ xanh không?

Sau khi hiểu được khái niệm “đất sổ xanh”, nhiều người thắc mắc liệu có thể xây nhà trên “đất sổ xanh” hay không. Thứ nhất, để xây nhà trên đất, cá nhân phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Hiến pháp năm 2013, cụ thể như sau:

• Theo đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất.
• Tiết kiệm, hiệu quả, thân thiện với môi trường và không ảnh hưởng hoặc gây tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng xung quanh.
• Người sử dụng đất phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Vậy để có thể xây dựng nhà thì điều kiện tiên quyết là phải sử dụng nhà đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích. Nghĩa là nhà phải xây dựng trên đất ở. Trong khi đó, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp nên không thể xây nhà trên đất sổ xanh nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp.

Đất sổ xanh có giá trị trong bao lâu?

Theo Điều 126 Hiến pháp năm 2013, thời hạn giấy tờ về đất nông nghiệp như sau:

• Thời hạn sử dụng đất để xây dựng công trình của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính/công trình sự nghiệp công lập không quá 70 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công cộng của xã, phường, thị trấn không quá 05 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất để làm trụ sở của tổ chức nước ngoài vì mục đích ngoại giao không quá 99 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi đất chậm, ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội tương đối khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn là không quá 70 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam không quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng vào mục đích thương mại, kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp là không quá 50 năm.
• Thời hạn thuê đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình tư nhân không quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất để công nhận quyền sử dụng đất xanh cho hộ gia đình, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất cho tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.

Do đó, tùy thuộc vào từng loại tài sản và mục đích sử dụng mà thời hạn sổ xanh có sự khác nhau. Loại sổ xanh đối với đất đai, nhà ở vẫn được cấp và chấp thuận theo nhiều hình thức sử dụng khi được quy định rõ ràng theo luật định. Người dân có thể sử dụng hoàn toàn ổn định và lâu dài để canh tác cây trồng hàng năm và cây lâu năm. Khi hết thời hạn theo quy định, người dân có thể đến cơ quan nhà nước để gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất.

Có thể chuyển đổi đất sổ xanh sang đất sổ đỏ không?

Đất sổ xanh chỉ được chuyển đổi thành đất sổ đỏ khi có đủ điều kiện để được giao đất sổ đỏ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Hiến pháp năm 2013. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có trong sổ đăng ký đất đai/sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 2013.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về tài sản hợp lệ như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, giấy tờ xác nhận nhà tình nghĩa, nhà từ thiện gắn liền với đất.
• Sổ hoặc giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Các giấy tờ khác được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Sổ xanh nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở được không?

Theo Điều 57 Hiến pháp, những trường hợp sau đây được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.
• Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đập, hồ, đầm phá.
• Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác thuộc nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Do sổ xanh là đất phi nông nghiệp nên đất sổ xanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo điểm d khoản 1, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Sau khi chuyển đổi mục đích, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và chế độ sử dụng đất, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan áp dụng đối với loại đất mới sau khi chuyển đổi.

Có thể thế chấp sổ xanh được không?

Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng nên vẫn có giá trị pháp lý. Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có thể dùng sổ xanh để thế chấp ngân hàng, vay vốn như sổ đỏ, sổ hồng. Để thế chấp sổ xanh, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện và trường hợp đặc biệt sau:

• Diện tích đất rừng ghi trong sổ xanh thế chấp không quá 300 ha.
• Đất được ghi trong sổ xanh không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ vì không đảm bảo điều kiện cho bên thế chấp.

Đất có thể chuyển nhượng hoặc bán được bằng sổ xanh không?

Đất sổ xanh là loại đất do Tổng cục Lâm nghiệp cấp cho người dân dưới hình thức thuê đất có thời hạn để quản lý, sử dụng và trồng rừng. Do đó, về nguyên tắc, đất sổ xanh không được chuyển nhượng hoặc bán.

Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp ngoại lệ cho phép chuyển nhượng đất có sổ xanh. Theo Điều 192 Hiến pháp năm 2013, cá nhân, hộ gia đình được phép chuyển nhượng đất có sổ xanh khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Cá nhân, hộ gia đình luân phiên sinh sống tại phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng mà chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu thì được cấp quyền sử dụng rừng, quyền cư trú, diện tích rừng kết hợp với đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản chuyển nhượng cho cá nhân, hộ gia đình sinh sống tại phân khu này.
• Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ rừng chỉ được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình đang cư trú trong khu bảo vệ rừng đó.
• Cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Hy vọng qua bài viết trên bạn đã có thể trả lời được câu hỏi sổ xanh là gì và các quy định pháp lý liên quan đến loại đất này. Hy vọng sau khi tham khảo, mọi người sẽ có thêm kiến ​​thức và kinh nghiệm để mua bán, chuyển nhượng đất sổ xanh một cách nhanh chóng và thuận tiện