Trên thị trường bất động sản hiện nay, các dự án treo, quy hoạch treo xuất hiện ngày càng nhiều, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành. Điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản vô cùng quan tâm. Vậy quy hoạch treo là gì? Có nên mua đất quy hoạch treo? Trong bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp!
Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo là thuật ngữ dùng để chỉ một vùng lãnh thổ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố thu hồi để phục vụ cho một dự án phát triển cụ thể, nhưng không được triển khai theo đúng quy hoạch đã đề ra.
Theo Hiến pháp năm 2013, quy hoạch treo được xác định bởi các đặc điểm sau:
- Đây là đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và cần phải thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Trường hợp quyết định thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau 03 năm kể từ ngày công bố phương án chưa triển khai thực hiện thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ phương án đó và thông báo rõ cho người dân biết.
Phân loại đất quy hoạch treo
Hiện nay, đất quy hoạch treo được phân loại tùy theo mục đích sử dụng đất và loại quy hoạch đã được lập. Các loại quy hoạch này bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất cho phát triển cơ sở hạ tầng
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương
- Quy hoạch đô thị chung
- Quy hoạch xây dựng đô thị chi tiết
- Quy hoạch giao thông và thủy lợi
- Quy hoạch khu dân cư nông thôn
- Quy hoạch theo ngành: thể thao, thương mại, du lịch, quốc phòng an ninh, công nghiệp, v.v.
Mặc dù các kế hoạch này đã được đưa ra nhưng do nhiều trở ngại và thiếu nguồn lực nên chúng thường không được triển khai theo đúng kế hoạch, gây ra nhiều thiếu sót và gián đoạn trong việc sử dụng đất và phát triển khu vực.
Vậy có nên mua đất quy hoạch treo?
Trên thực tế, tình trạng mua bán đất nền trong quy hoạch treo vẫn diễn ra ở nhiều nơi. Với mức giá bán rẻ hơn, nhiều nhà đầu tư vẫn coi đây là hình thức đầu tư có lợi nhuận cao.
Đối với đất có quy hoạch treo, sau 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà không có số liệu thực hiện và sử dụng đất, người dân có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để hỏi, nếu quy hoạch không thực hiện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc mua đất quy hoạch treo hay không tùy thuộc vào mục đích của người mua. Nếu bạn đang tìm kiếm một mảnh đất để xây nhà trong thời gian dài thì không nên mua. Nếu bạn đang có kế hoạch đầu tư thì có thể coi đây là hình thức đầu tư sinh lời, nhưng lại ẩn chứa nhiều rủi ro. Do đó, trước khi quyết định mua đất quy hoạch treo, bạn nên tìm hiểu kỹ mảnh đất đó.
Quy định pháp luật về đất quy hoạch treo
Theo Khoản 8 Điều 49 Hiến pháp năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2019, quy định về đất quy hoạch treo như sau:
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, được công bố thu hồi để thực hiện dự án và chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu trong thời hạn 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phê duyệt quy định, phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất, hủy bỏ và công bố điều chỉnh.
Đất nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa triển khai phương án sử dụng hoặc điều chỉnh. Đất quy hoạch phân lô hợp pháp là đất chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ trong vòng 3 năm kể từ ngày phê duyệt quy hoạch.
Những câu hỏi liên quan đến đất quy hoạch treo
Đất đang trong thời gian quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?
Việc mua đất có quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ hay không là câu hỏi được nhiều người quan tâm. Tại Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi, bổ sung năm 2019: Trong thời hạn 03 năm mà không có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm thì quận, huyện phải điều chỉnh, hủy bỏ hoặc ban hành văn bản thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch.
Theo Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thửa đất được công bố là đất khai hoang, đất chuyển mục đích sử dụng trong quy hoạch thì diện tích đất có trong quy hoạch không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ cùng với tài sản gắn liền với đất. Do đó, đối với thửa đất trong quy hoạch treo, khi có văn bản chính thức hủy bỏ việc khai hoang, đất chuyển mục đích sử dụng thì người dân có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định về bồi thường đất quy hoạch treo như thế nào?
Việc sở hữu đất quy hoạch treo có được bồi thường hay không phụ thuộc cụ thể vào hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Nếu địa phương có quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã công bố, khi có quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước thì người sử dụng đất có quy hoạch treo được bồi thường theo quy định của Luật.
- Trường hợp 2: Trường hợp tài sản trên đất đã được công bố và có kế hoạch phục hồi đất hằng năm thì chủ sở hữu đất bị đình chỉ quy hoạch không được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất theo quy định của pháp luật.
Do hiện nay chưa có quy định cụ thể về việc bồi thường thiệt hại cho người sở hữu đất có quy hoạch treo nên người mua đất có quy hoạch treo phải tính toán kỹ lưỡng.
Đối với đất quy hoạch treo, việc bồi thường được thực hiện theo Khoản 2 Điều 74 Hiến pháp năm 2013 bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất khai hoang. Trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất khai hoang do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định tại thời điểm khai hoang. Tuy nhiên, việc bồi thường khi khai hoang phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, minh bạch và đúng quy định của pháp luật.
Đất quy hoạch có thể chia thành nhiều thửa được không?
Theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Hiến pháp năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2019: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu có quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khai hoang theo quy hoạch, tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước cho phép theo quy định của pháp luật.
Để được chia thành từng thửa đất, đất đó phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, được phép mua bán.
- Phải đảm bảo diện tích đủ lớn khi tiến hành phân chia ruộng đất tối thiểu.
Cơ quan nào có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất ở xã?
Theo quy định của Nhà nước Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn xã. Trường hợp có tranh chấp, sai sót về quy hoạch sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp xã không giải quyết được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trên (huyện, tỉnh) trực tiếp xem xét, giải quyết.
Thời hạn đình chỉ quy hoạch đất đai là bao lâu?
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013, việc giải tỏa đất quy hoạch treo là có thể thực hiện được. Thông thường, thời hạn công bố quy hoạch đất đai và triển khai xây dựng các dự án, công trình trên đất quy hoạch là 3 năm. Thời hạn 3 năm được tính từ ngày nhận được thông báo thu hồi đất để thực hiện các dự án khác hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu sau 03 năm mà địa phương vẫn chưa có quyết định chính thức về việc thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định điều chỉnh, chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc hủy bỏ, bãi bỏ việc thu hồi đất và nêu rõ nguyên nhân, diễn biến trong phương án sử dụng đất để báo cáo cấp trên.
Qua bài viết bạn đã biết mình có nên mua đất quy hoạch treo? Hãy tham khảo thật kỹ thông tin trong bài viết để có thêm kiến thức bổ ích về đất quy hoạch treo và đưa ra quyết định đúng đắn khi muốn mua đất xây nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh bất động sản để sinh lời.
