Trên thị trường bất động sản, các giao dịch đất chính chủ và đất không chính chủluôn thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Cả hai loại hình đều mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn nhưng không phải không có rủi ro tiềm ẩn. Hãy cùng tìm hiểu thêm về đất chính chủ, không chính chủ là gì dưới đây để đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.
Đất chính chủ, không chính chủ là gì?
Đất chính chủ là gì?
Đất chính chủ là thuật ngữ thường dùng để chỉ một mảnh đất do chính chủ bán, cũng là chủ sở hữu được ghi trên giấy tờ pháp lý của mảnh đất đó. Điều kiện cần thiết để mảnh đất được coi là chủ sở hữu là mảnh đất đó phải có giấy tờ pháp lý, rõ ràng và không có tranh chấp.
Đất không chính chủ là gì?
Đất không chính chủ là thuật ngữ dùng để chỉ trường hợp đất đai mua bán, chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất đứng tên người khác, không phải là người bán.
Vậy có nên mua đất không chính chủ không? Những rủi ro
Ngày nay, đất nền đất không chính chủ thường được nhiều người quan tâm vì giá thành rẻ. Tuy nhiên, bạn chỉ nên cân nhắc mua đất nền đất không chính chủkhi bên bán có đầy đủ giấy tờ pháp lý và giấy ủy quyền hợp pháp mua bán, được công chứng đầy đủ.
Ngược lại, bạn không nên mua đất đất không chính chủnếu người bán không đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật để tránh nguy cơ mất tiền và gây ra rắc rối về sau.
Dưới đây là một số rủi ro thường gặp khi mua đất đất không chính chủmà bạn có thể tham khảo trước khi quyết định đầu tư:
Hợp đồng mua bán có thể vô hiệu
Một trong những rủi ro đầu tiên có thể xảy ra khi mua đất đất không chính chủlà hợp đồng mua bán có thể vô hiệu. Bởi theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, các giao dịch mua bán đất đất không chính chủ(không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được coi là trái pháp luật.
Trong trường hợp không có đủ giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu, người mua có thể mất quyền khi chủ đất cũ khởi kiện đòi lại đất. Trong trường hợp đó, người mua sẽ chỉ nhận lại được số tiền ban đầu đã trả mà không được công nhận là quyền sở hữu hợp pháp, mặc dù đã sinh sống và sử dụng đất trong một thời gian dài.
Mức phạt đối với đất không đủ điều kiện giao dịch
Tiếp theo, nếu giao dịch chuyển nhượng đất đai được thực hiện mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bán có thể bị xử phạt hành chính. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt áp dụng từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với giao dịch đất đai không có chủ sở hữu tại nông thôn và từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với giao dịch đất đai không có chủ sở hữu tại đô thị.
Không công chứng hợp đồng và chuyển nhượng giấy tờ đất đai
Một rủi ro lớn mà người mua đất nên cân nhắc trước khi đầu tư vào hình thức đất không chính chủlà không thể công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu đất.
Theo quy định của pháp luật, điều kiện tiên quyết để công chứng là bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mang tên mình. Nếu giấy tờ đất đai mang tên người khác, văn phòng công chứng sẽ từ chối thực hiện thủ tục.
Nếu không có công chứng, các giấy tờ chuyển nhượng sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đổi tên hợp pháp. Điều này dẫn đến việc người mua không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của lô đất đã được thương lượng.
Khó xin được giấy phép xây dựng trên đất
Để xin cấp Giấy phép xây dựng, bạn phải có giấy tờ pháp lý về đất đai theo quy định tại Điều 95 và Điều 96 của Luật Xây dựng năm 2014. Nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ được cấp Giấy phép xây dựng nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định này thì không được cấp Giấy phép xây dựng.
Dễ xảy ra tranh chấp pháp lý
Rủi ro pháp lý là một trong những vấn đề chính mà người mua đất không chính chủcó thể gặp phải. Vì quá trình xác định ai là chủ sở hữu và nguồn gốc của bất động sản phức tạp hơn một chút nên dễ dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, cũng có trường hợp người bán không phải là chủ sở hữu chính thức hoặc bán cho nhiều người cùng một lúc.
Không thể thế chấp ngân hàng
Để thế chấp đất để vay tiền ngân hàng, bạn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất chính chủ. Nếu bạn không phải là chủ sở hữu được nêu tên trên giấy tờ, bạn sẽ không thể thế chấp đất để vay tiền. Điều này sẽ hạn chế tính linh hoạt và hiệu quả của bạn trong việc quản lý và sử dụng tài sản của mình.
Không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Nếu bạn mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận, bạn sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có hợp đồng thuê đất hàng năm và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội.
Khó xin được giấy phép xây dựng trên đất
Để xin cấp Giấy phép xây dựng, bạn phải có giấy tờ pháp lý về đất đai theo quy định tại Điều 95 và Điều 96 của Luật Xây dựng năm 2014. Nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ được cấp Giấy phép xây dựng nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định này thì không được cấp Giấy phép xây dựng.
Kinh nghiệm mua hàng đất không chính chủ để tránh rủi ro
Để tránh rủi ro khi mua đất đất không chính chủ cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất sau khi mua. Kiểm tra và đảm bảo các yếu tố sau:
- Người bán phải được chủ sở hữu đất (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất.
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp.
- Đất đai sẽ không bị tịch thu để đảm bảo việc thi hành phán quyết.
- Không có tranh chấp về đất đai.
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
- Lập và công chứng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đầy đủ.
- Thanh toán theo từng đợt để giảm rủi ro và tránh trả tiền cho người bán cùng một lúc.
Ngoài ra, để tránh mua phải nhà kính, bạn có thể tham khảo bài viết Mua đất, mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư không qua môi giới để trang bị cho mình những kinh nghiệm cần thiết.
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết giúp bạn giải đáp thắc mắc đất chính chủ, không chính chủ là gì , cũng như hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc mua đất đất chính chủ. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư an toàn, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
