Trong hoạt động giao dịch, chuyển nhượng bất động sản hiện nay, có rất nhiều cụm từ về việc mua nhà vi bằng. Vậy có nên mua nhà vi bằng không? Những rủi ro khi mua nhà vi bằng là gì? Hãy cùng tìm hiểu những kinh nghiệm mua nhà vi bằng qua bài viết dưới đây.
Mua nhà vi bằng là gì?
Theo Khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản có sự chứng kiến trực tiếp của công an nhân dân và phản ánh sự việc, hành vi thực tế được các bên tham gia giao dịch thừa nhận. Nói một cách đơn giản, vi bằng là văn bản viết có tóm tắt hình ảnh, video và âm thanh đi kèm nếu thực sự cần thiết.
Mua nhà qua giấy tờ vi bằng là hình thức mua bán bất động sản mà giao dịch không phải thông qua cơ quan nhà nước để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà chỉ được chứng thực bằng giấy tờ vi bằng do cảnh sát trưởng lập.
Việc mua nhà vi bằng có hợp pháp không?
Việc mua bán bất động sản thông quavi bằng không có giá trị pháp lý. Trên thực tế, đây là hình thức giao dịch bất động sản lách luật và có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp do không tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Hiến pháp năm 2013, khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định.
Cụ thể, giao dịch bất động sản được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp.
Theo đó, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới được coi là hợp pháp:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Hiến pháp năm 2013 và trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186).
- Đất đai không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị tịch thu để thi hành án.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Trong khi đó, vi bằng không có giá trị pháp lý vì những lý do sau:
- Giấy chứng nhận chỉ là một trong những bằng chứng giữa các bên khi xảy ra tranh chấp và không thể thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hoặc các văn bản hành chính khác.
- Vi bằng chỉ là văn bản xác nhận sự có mặt của cảnh sát trưởng, không phải là văn bản công chứng. Về bản chất, cảnh sát trưởng không có quyền công chứng hoặc xác minh. Để đảm bảo việc mua bán, chuyển nhượng tuân thủ theo quy định của pháp luật, hợp đồng phải được công chứng hoặc xác minh bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vậy có nên mua nhà công chứng vi bằng hay không?
Trên thị trường hiện nay, có rất nhiều người không hiểu vi bằng là gì, và lầm tưởng rằng có thể thay thế cho công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị của vi bằng chỉ là ghi lại các sự kiện và hành động mà cơ quan công an đã trực tiếp chứng kiến. Trong luật đất đai, Luật công chứng hoặc Bộ luật dân sự quy định rằng việc chuyển nhượng đất đai phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng.
Nếu các bên mua bán nhà bằng vi bằng thì đó là hành vi trái pháp luật, giao dịch có khả năng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, nếu bạn đang băn khoăn không biết có nên mua nhà bằng vi baqnfg hay không thì chúng tôi khuyên bạn không nên làm như vậy, vì nó tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì văn bản công chứng không có giá trị pháp lý nên người mua không có quyền sử dụng bất động sản, ngay cả khi đã trả tiền mua. Do đó, nếu có nhu cầu sửa chữa, xây dựng, thế chấp hoặc chuyển nhượng bất động sản thì không được phép.
Trên thực tế, có trường hợp giấy chuyển nhượng bất động sản được lập khi bất động sản đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác, dẫn đến tranh chấp. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức giấy chuyển nhượng là hoàn toàn trái pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thủ tục công chứng vi bằng nhà đất
Dưới đây là quy trình công chứng tài liệu vi bằng mà bạn nên biết để tránh những sai sót không đáng có sau này:
Bước 1: Đến cơ quan thực thi pháp luật để yêu cầu hồ sơ
Đầu tiên, khi bạn cần làm giấy chứng nhận công chứng, bạn phải trực tiếp đến Văn phòng công chứng. Văn phòng công chứng sẽ hỗ trợ và tư vấn cho bạn những thông tin cần thiết để thực hiện thủ tục. Sau đó, Công chứng viên sẽ yêu cầu bạn điền đầy đủ thông tin vào mẫu yêu cầu. Tất cả các giấy tờ sẽ được thống nhất theo một mẫu nhất định.
Bước 2: Thỏa thuận trước khi lập biên bản
Văn phòng sẽ cung cấp nội dung thỏa thuận giữa hai bên và tiến hành soạn thảo và ký vào văn bản công chứng. Khi đó, bạn sẽ cung cấp cho cảnh sát trưởng thông tin cụ thể, địa điểm, ngày giờ. Các văn bản này sẽ được chia thành hai bản và mỗi bên sẽ giữ một bản, cả hai đều có giá trị pháp lý như nhau.
Bước 3: Tiếp tục lập biên bản
Sau khi hai bên đạt được thỏa thuận, Cảnh sát trưởng sẽ lập biên bản và chia thành ba bản có giá trị pháp lý như nhau, bao gồm:
- 01 bản sao giấy chứng nhận nộp cho Sở Tư pháp.
- 01 bản sao giấy chứng nhận của người yêu cầu.
- 01 bản sao giấy chứng nhận để cơ quan Cảnh sát trưởng giữ.
Bước 4: Tiến hành thanh lý hợp đồng để lập biên bản
Sau khi hồ sơ được Sở Tư pháp chấp thuận, văn phòng và người nộp đơn sẽ tiến hành lập biên bản thanh lý hợp đồng công chứng. Cuối cùng, bạn chỉ cần nộp tiền và văn phòng sẽ bàn giao hồ sơ.
Rủi ro khi mua nhà qua hình thức đăng ký vi bằng
Sự bất ổn về mặt pháp lý
Do chứng nhận công chứng chỉ đảm bảo việc giao tiền và giấy tờ chứ không đảm bảo quyền sử dụng đất của bên mua nên rất khó giải quyết khi xảy ra kiện tụng giữa hai bên.
Thanh khoản thấp
Một khi hiểu được tính hợp pháp của tài liệu vi mô, rất ít khách hàng lựa chọn mua nhà tài liệu vi mô vì rủi ro rất cao, thậm chí có thể mất hết tiền. Không chỉ vậy, thông qua hình thức mua bán tài liệu vi mô, nhiều khách hàng cũng bị lừa đảo, bị lấy mất tài sản, vì vậy loại tài liệu vi mô này ngày càng ít xuất hiện trên thị trường.
Không thể vay được tiền từ ngân hàng
Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ người mua vì quyền sở hữu chưa được chuyển sang tên người mua. Trong trường hợp mua nhà vi bằng mà không có sự hỗ trợ của ngân hàng, sẽ rất khó để bán hoặc luân chuyển vốn với quyền sở hữu là bất động sản. Do đó, người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng.
Dễ dàng mất hết tiền
Vì giấy chứng nhận quyền sở hữu thường nằm trong sổ chung với chủ đất, nên bất động sản sẽ thuộc về gia đình theo luật thừa kế nếu chủ đất không may qua đời. Lúc này, người mua có thể mất toàn bộ tài sản vì quyền thừa kế cao hơn giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là rủi ro lớn mà các nhà đầu tư thường phải đối mặt.
Linh nghiệm mua nhà vi bằng để giảm thiểu rủi ro
Chúng tôi không khuyến khích người mua lựa chọn mua bán đất nền vi bằng. Tuy nhiên, nếu muốn mua nhà vi bằng, người mua cần biết những điều sau để đảm bảo quyền lợi của mình một cách an toàn nhất.
Hiểu được đặc điểm và tính hợp pháp
- Vi bằng không phải là thủ tục hành chính đảm bảo giá trị của bất động sản và không phải là cơ sở để chuyển giao quyền sở hữu cho người mua.
- Cơ quan cảnh sát chỉ đăng ký việc trao đổi, giao dịch tiền bạc, giấy tờ nhưng không chứng nhận việc bán tài sản cho người mua.
- Việc mua bán nhà bằng giấy tờ vi bằng chỉ dừng lại ở việc chứng thực, nhưng không phải là điều kiện pháp lý đủ để có thể chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.
- Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận, Sở Tư pháp phải ghi giấy chứng nhận của Cảnh sát trưởng vào sổ.
- Bộ Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu xác định hồ sơ không được lập theo thẩm quyền và không thuộc phạm vi lập hồ sơ.
- Việc từ chối của Bộ Tư pháp phải được thông báo ngay cho Văn phòng Cảnh sát trưởng và người yêu cầu hồ sơ, nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Nghiên cứu kỹ các quy định pháp lý
- Thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thực thi pháp luật dân sự.
- Ghi biên bản theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
- Kiểm tra các điều kiện thi hành án theo yêu cầu của các bên.
- Trực tiếp tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Chấp hành viên không được tổ chức thi hành bản án, quyết định của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự là người chủ động ra quyết định.
- Cảnh sát trưởng không được nhà nước cho phép thực hiện chứng nhận công chứng. Do đó, nếu bạn nghe nói về việc công chứng tài liệu hoặc chứng nhận công chứng của cảnh sát trưởng, người mua nên rất cẩn thận, họ có thể bị lừa đảo.
Mua nhà bằng lập vi bằng có được cấp sổ đỏ không?
Không chỉ bạn mà chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi về việc mua nhà bằng giấy tờ nhỏ có được cấp sổ đỏ không? Theo luật, hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua giấy tờ nhỏ sẽ bị cấm và không được cấp sổ đỏ. Đối với đất đai để được cấp sổ đỏ thì phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Hiến pháp năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014. Hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101 Hiến pháp.
Ngoài ra, Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định trường hợp cấp sổ đỏ không cần chứng từ mua bán có công chứng. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ chỉ được áp dụng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản được thực hiện trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
- Bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định nêu trên.
Vì vậy, bạn không thể sử dụng hình thức mua bán nhà vi bằng để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất của mình.
Trên đây, chúng tôi đã giải thích chi tiết những kinh nghiệm mua nhà vi bằng và những vấn đề liên quan đến mua bán nhà vi bằng, đất nền. Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, hãy cân nhắc kỹ lưỡng các rủi ro dựa trên tình hình thực tế trước khi có ý định mua bán bất động sản bằng nhà vi bằng.
