Hầu hết những người mới bắt đầu tham gia vào lĩnh vực bất động sản đều chưa hiểu rõ đất dự án là gì? Cần lưu ý những gì khi mua bán đất dự án? Để giúp bạn có được những thông tin và kinh nghiệm hữu ích khi đầu tư vào loại đất này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết từng vấn đề liên quan trong bài viết dưới đây.
Đất dự án là gì?
Trên thực tế, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về khái niệm đất dự án . Theo các chuyên gia bất động sản, bản chất của đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong khu vực được quy hoạch xây dựng. Đất dự án thường được đầu tư cơ sở hạ tầng như điện, đường, nước. Hầu hết đất dự án đã được san lấp, phân lô rõ ràng, chủ đầu tư đã hoàn thiện các bước đầu cho nhà đầu tư.
Để đảm bảo lợi ích đầu tư, đất dự án thường được phân vùng tại các khu vực có nhiều tiện ích, được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất dự án thường được xây dựng tại các khu dân cư, khu sinh thái hoặc các dự án nhà ở, nhà máy, tòa nhà văn phòng.
Kiểm tra pháp lý đất dự án
Để kiểm tra tính hợp pháp của đất dự án , cần có các giấy tờ, hồ sơ cụ thể sau:
- Văn bản thỏa thuận mặt bằng quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, bồi thường đất dự án (trong trường hợp dự án phải bồi thường)
- Văn bản chấp thuận của UBND huyện, quận được chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản chấp thuận quy hoạch của kiến trúc sư trưởng.
- Văn bản phải chứng minh đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao.
- Nhà đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất dự án đó.
Ngoài các giấy tờ, hồ sơ nêu trên, khách hàng cũng nên cân nhắc đến năng lực tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là nghĩa vụ thuế với Nhà nước cũng như uy tín của chủ đầu tư thông qua các dự án đã hoàn thành.
Phân biệt sự khác nhau giữa đất ở và đất dự án
Nếu bạn muốn biết cụ thể sự khác biệt giữa đất ở và đất dự án, vui lòng tham khảo thông tin trong bảng sau:
| Tiêu chí so sánh | Đất ở | Đất dự án |
| Ý tưởng | Đất ở là đất chỉ sử dụng vào mục đích ở, xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. | Đất dự án là đất nằm trong dự án quy hoạch của nhà đầu tư đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng và vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu của lô đất.Loại đất này thường được sử dụng để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng hay nhà máy… |
| Tính hợp pháp | Thông thường do cá nhân thực hiện việc phân chia đất đai. | Do các doanh nghiệp thực hiện và phân chia dự án. |
| Thời gian phát hành | Từ 2 đến 6 tháng tùy theo hồ sơ phân chia đất đai. | Từ 1 – 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư. |
| Khả năng tiếp tục phân chia | Tùy thuộc vào khu vực và điều kiện cấp phép phân lô. Có thể phân lô tiếp nếu đảm bảo diện tích đất tối thiểu theo quy định của khu vực đó. | Khu đất đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết tỉ lệ 1/500 nên không thể phân chia lô đất sau này. |
| Cơ sở hạ tầng và tiện ích | Cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích và vấn đề an ninh cũng phụ thuộc vào vị trí của đất. | Cơ sở hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, đầy đủ tiện ích như đường sá, công viên, cây xanh, điện,…Đất dùng để xây dựng khu dân cư hay tòa nhà văn phòng luôn cần chú ý đến vấn đề an ninh và phòng cháy chữa cháy. |
Có được phép chuyển nhượng đất dự án không?
Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ đất dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật theo thủ tục chuyển đổi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.
Đất dự án được phép chuyển nhượng nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án đầu tư không thuộc trường hợp chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2014.
- Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, tách thửa phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố.
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thiện công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
- Đảm bảo hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, cung cấp đầy đủ dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
- Nhà đầu tư thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại phí liên quan đến đất đai.
- Các dự án tại khu vực đô thị, loại hình đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đất tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Những điều cần lưu ý trước khi mua đất dự án
Sau khi hiểu được khái niệm đất dự án , nhà đầu tư cũng cần lưu ý một số nguyên tắc cơ bản khi mua loại đất này. Chỉ có như vậy quá trình đầu tư mới được đảm bảo an toàn và đạt được lợi nhuận tối ưu.
Kiểm tra tính hợp pháp của đất dự án
Một vấn đề quan trọng khi bạn muốn đầu tư vào bất kỳ dự án bất động sản nào là kiểm tra tính an toàn pháp lý của dự án đó. Tính hợp pháp được quy định cụ thể trong các văn bản, giấy tờ sau:
- Văn bản thỏa thuận về địa điểm và mặt bằng quy hoạch của dự án.
- Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi có dự án.
- Các tài liệu liên quan đến việc bồi thường cho các hộ dân sinh sống trong khu vực dự án.
- Văn bản chứng minh việc giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, minh bạch.
- Cân nhắc xem khoản quyết toán thuế của nhà đầu tư với nhà nước có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Nhận thông tin chính xác về nhà đầu tư
Chủ đầu tư cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đầu tư đất nền của khách hàng. Bạn nên dựa vào uy tín của chủ đầu tư và các dự án thành công trước đó của họ để đánh giá. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt thì dự án đất nền đó đáng để đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không uy tín, bạn cũng nên cân nhắc có nên mua đất tại dự án này hay không. Tốt nhất là không nên quá “liều lĩnh” trong đầu tư, dễ dẫn đến rủi ro lớn.
Việc tìm kiếm thông tin về nhà đầu tư khá đơn giản. Chúng ta có thể thông qua các công ty môi giới, yêu cầu những người này cung cấp đầy đủ thông tin. Hoặc thông qua các kênh truyền thông, bạn có thể nhanh chóng xác định được uy tín của nhà đầu tư.
Kiểm tra rõ ràng các giấy tờ mua hàng
Bên cạnh chủ đầu tư, giấy tờ rõ ràng cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng. Bởi nó liên quan đến tính hợp pháp của dự án đất đai mà bạn sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, từ ngày 01/01/2007, mọi giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong chính sách quản lý bất động sản của các cơ quan chức năng chưa có thông tư, quy định cụ thể về vấn đề này. Do đó, việc kiểm tra, đánh giá tính chính xác, thẩm quyền của đất dự án là vô cùng quan trọng. Nhất là khi bạn mua đất dự án thông qua môi giới bất động sản.
Không nên mua đất dự án theo sổ sách chung
Một trong những điều quan trọng bạn cần lưu ý là mua đất dự án có sổ riêng cho từng lô. Hãy nói không với việc đầu tư mua đất dự án có sổ chung. Bởi nếu muốn tách sổ riêng, việc chuyển nhượng sau này sẽ vô cùng khó khăn và phiền phức. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, bạn phải đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.
Hiểu rõ quy trình và thủ tục chuyển nhượng đất dự án
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất dự án được pháp luật quy định rõ ràng. Cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi của mình trong lĩnh vực mua bán đất:
- Hồ sơ pháp lý bao gồm: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thủ tục đổi tên cần chuẩn bị: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; biên bản bán đất dự án của chủ đầu tư.
Những loại đất dự án không nên mua
Với những người chưa có kinh nghiệm đầu tư bất động sản, các chuyên gia khuyên bạn không nên mua những loại đất dự án sau:
Đất dự án không được phép chia thành nhiều lô.
Hiện nay, có rất nhiều dự án tự phát nằm tại các vị trí “đất nóng”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn rao bán cho người sử dụng đất. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc mua đất chưa phân lô là vi phạm pháp luật nên rất khó mua bán, chuyển nhượng. Đây là rủi ro cực lớn đối với các nhà đầu tư vay tiền mua đất.
Đất dự án có biển báo thanh lý
Trên thực tế, không phải tất cả đất dự án thanh lý giá rẻ đều mang lại lợi nhuận lớn khi đầu tư. Bạn nên tìm hiểu lý do tại sao quanh năm có nhiều dự án thanh lý đất nhưng không có nhà đầu tư nào đến mua. Bởi vì đất dự án này có thể có tình trạng pháp lý không rõ ràng hoặc chưa được quy hoạch.
Dự án đất ma trên giấy
Nhà đầu tư cần nói không với việc đầu tư vào các dự án đất “ma”, chỉ có hình ảnh hoặc giấy tờ có thông tin liên quan nhưng chưa được tận mắt chứng kiến. Hầu hết các dự án này đều không có thật. Do đó, nếu đầu tư vào chúng, bạn sẽ mất tiền, thậm chí mất hết vốn khi người bán cầm tiền bỏ trốn.
Đất dự án đang được thế chấp tại ngân hàng
Hiện nay, không thiếu các dự án đất nền thế chấp ngân hàng để bán. Mặc dù giá đất thế chấp ngân hàng khá rẻ nhưng bạn không nên mua. Việc thế chấp đất liên quan đến ngân hàng sẽ gây rắc rối cho nhà đầu tư khi muốn chuyển nhượng hoặc bán.
Qua bài viết mà chúng tôi chia sẻ ở trên, chúng tôi hy vọng bạn đọc đã nắm được khái niệm đất dự án là gì và những lưu ý khi mua đất dự án. Nếu bạn mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản thì đừng quên trang bị cho mình những kiến thức và kinh nghiệm thực tế về loại đất này để tránh rủi ro.
