Ngày nay, tại Việt Nam, nhiều hộ gia đình sử dụng đất thổ canh cho nhiều mục đích khác nhau như xây nhà, chuồng trại, nhà máy, trồng cây. Tuy nhiên, bản thân chủ nhà không chắc chắn đất thổ canh có thể xây nhà hay không. Nếu xây nhà, họ sẽ phải đối mặt với những chế tài nào? Bài viết này sẽ cung cấp các thông tin liên quan đến đất thổ canh có được xây nhà không mà bạn có thể tham khảo.
Đất thổ canh là gì?
Theo lý thuyết của người Việt, canh tác là hình thức canh tác rau truyền thống. Phương pháp này sử dụng đất như một môi trường để lưu trữ chất dinh dưỡng và các chất khác cần thiết cho sự phát triển của cây trồng. Đất hữu cơ là gì? Đây là loại đất chủ yếu được sử dụng để trồng trọt.
Tuy nhiên, hiện nay, thuật ngữ này đã được thay thế bằng tên gọi mới: “đất nông nghiệp”. Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ khái niệm đất nông nghiệp: đất nông nghiệp là loại đất do cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích nông nghiệp như trồng trọt, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi,…
Đất thổ canh có sổ đỏ không?
Đất thổ canh là loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng lúa, trồng rau, nuôi trồng thủy sản, làm muối… Việc đất thổ canh có Sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời hạn sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất… Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất thổ canh có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, tức là trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực.
- Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương…
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi đăng ký đất đai.
Không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đất thổ canh vẫn có thể xin cấp sổ đỏ nếu có hộ khẩu thường trú tại địa phương và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp quyền sử dụng đất và các loại thuế liên quan.
Đất thổ canh có thời hạn không?
Thời hạn của đất thổ canh phụ thuộc vào nguồn gốc và mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, có hai trường hợp chính:
- Trường hợp Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng là 50 năm. Hết thời hạn này, người nông dân được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn đó.
- Trường hợp Nhà nước cho thuê, giao đất cho tổ chức sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản hoặc cho dự án đầu tư, cho doanh nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Khi hết thời hạn này, người sử dụng đất được gia hạn sử dụng.
Tóm lại, đất thổ canh là loại đất có thời hạn sử dụng do pháp luật quy định. Thời hạn này có thể được gia hạn hoặc kéo dài tùy từng trường hợp. Người sử dụng đất phải tôn trọng các quyền và nghĩa vụ được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật.
Đất thổ canh có được xây nhà không
Theo Điều 6 và Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại như: đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất xây dựng một số loại nhà ở phục vụ canh tác, đất chăn nuôi gia súc, gia cầm, vườn cây thực nghiệm,… Mỗi loại đất phải được sử dụng vào đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định rõ người sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác ngoài mục đích xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt hành chính từ 3 triệu đồng đến 200 triệu đồng, tùy theo diện tích đất sử dụng trái phép. Ở khu vực thành thị, mức phạt có thể gấp đôi so với khu vực nông thôn.
Nếu cá nhân đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn cố tình xây nhà thì cơ quan chức năng có quyền cưỡng chế và tháo dỡ bất cứ lúc nào. Do đó, câu trả lời cho câu hỏi đất thổ canh có được xây nhà hay không là hoàn toàn phủ định nếu chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để xây nhà ở trên đất thổ canh
Đất nông nghiệp là một phần của nhóm đất nông nghiệp, do đó không được phép xây dựng nhà ở tùy tiện trên đất này như trên đất phi nông nghiệp. Nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất này, chủ sở hữu phải thực hiện các bước cần thiết để chuyển đổi mục đích sử dụng. Bạn có thể tham khảo các hồ sơ cần chuẩn bị theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang loại đất khác theo mẫu số 01 ban hành kèm theo thông tư.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp kèm theo biên bản xác minh tình trạng đất đai.
- Bản đồ địa chính (nộp trích lục) của thửa đất hoặc số liệu địa chính cần chuyển đổi.
- Văn bản đánh giá nhu cầu và điều kiện sử dụng đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bạn hãy mang đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần sử dụng để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh đất và hướng dẫn bạn các bước tiếp theo.
Thủ tục chuyển đổi đất đất thổ canh thành đất ở như thế nào?
Việc chuyển đổi đất đất thổ canh thành đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nói cách khác, cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đổi đất để sử dụng vào mục đích ở khi có sự cho phép của Ủy ban nhân dân huyện, tỉnh, thành phố nơi có đất. Để có được quyết định của Ủy ban nhân dân huyện, tỉnh, thành phố nơi có đất, các bên liên quan phải thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất
Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là sổ hồng hoặc sổ đỏ.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ, bên quan tâm có thể nộp hồ sơ đến bộ phận một cửa của quận, bộ phận này sẽ chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu địa phương không có bộ phận một cửa, có thể nộp hồ sơ trực tiếp đến Sở Tài nguyên và Môi trường để xem xét và giải quyết.
Bước 2: Cơ quan nhà nước tiếp nhận yêu cầu
Sau khi đơn đăng ký hoàn tất và tuân thủ các yêu cầu pháp lý, người nhận sẽ ghi chú điều này vào sổ biên lai. Sau đó, biên lai đơn đăng ký sẽ được cấp cho họ.
Trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc hồ sơ không hợp lệ, trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện, bổ sung hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả cho mọi người
Trong khi đơn của bạn đang được xử lý, bạn sẽ cần phải trả phí trong thời hạn do cơ quan thuế quy định. Bạn sẽ được thông báo về kết quả trong vòng ba ngày kể từ khi đơn của bạn được xử lý.
Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày. Không tính ngày nghỉ lễ, Tết theo quy định của pháp luật.
Những điểm quan trọng cần lưu ý khi mua và bán đất thổ canh
Trên thực tế, tình trạng pháp lý của đất thổ canh thường không rõ ràng. Do đó, để hạn chế rủi ro khi mua đất thổ canh, cần lưu ý những điểm sau:
- Mọi giao dịch phải được thực hiện trên cơ sở hợp đồng và văn bản tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
- Kiểm tra và xem xét cẩn thận mọi thông tin về đất đai trước khi ký hợp đồng mua bán.
- Kiểm tra tính xác thực và thông tin pháp lý của đất. Tránh mua đất tranh chấp nằm trong khu quy hoạch đô thị…
- Không đưa tiền cho người bán đất trừ khi danh tính và tình trạng pháp lý của người đó đã được xác định rõ ràng.
- Nhanh chóng hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thay đổi quyền sở hữu để đảm bảo việc mua bán diễn ra suôn sẻ.
Nhờ bài viết trên của chúng tôi, bạn có thể trả lời câu hỏi: đất thổ canh có được xây nhà không? Theo luật, chỉ có thể xây nhà trên đất thổ canh nếu đất đã được chuyển đổi thành đất ở. Do đó, việc hiểu luật và tuân thủ các yêu cầu là rất quan trọng để tránh mọi chế tài hành chính hoặc vi phạm phá dỡ công trình của cơ quan nhà nước.
