Người Việt Nam thường dùng cụm từ đất thổ vườn để chỉ những thửa đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm. Tuy nhiên, vấn đề này chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Do đó, nhiều người nhầm lẫn giữa việc sử dụng đất thổ vườn với đất ở. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đất thổ vườn là gì? Đất thổ vườn có được phép xây nhà hay mua bán không? Hãy cùng tìm hiểu nhé!
Định nghĩa của đất thổ vườn là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa về đất thổ vườn hay đất thổ vườn là gì . Tuy nhiên, nói một cách đơn giản, đất thổ vườn là đất đủ điều kiện để ở xen lẫn đất thổ vườn. Loại đất này sẽ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của hiến pháp.
Ngoài ra, Phụ lục về mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCDC ngày 30 tháng 11 năm 2001 quy định: đất thổ vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp và được ký hiệu là “Vườn”.
Các phân biệt đất thổ vườn và đất ở
Đất thổ vườn và đất ở là hai loại đất hoàn toàn khác nhau, mỗi loại có mục đích sử dụng riêng. Hiến pháp năm 2013 cũng quy định rõ sự khác nhau giữa đất thổ vườn và đất ở để mọi người hiểu rõ. Cụ thể:
Quy định pháp lý về đất ở
Đất ở chủ yếu dùng để xây nhà, nếu chủ đất không muốn xây nhà thì có thể dùng để trồng cây hàng năm và các loại cây trồng khác mà không lo bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai. Bởi vì Nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định xử phạt đối với hành vi sử dụng đất ở nêu trên.
Quy định pháp lý về đất thổ vườn
Đất thổ vườn có thể liền kề đất ở hoặc được chia thành thửa đất riêng. Khác với đất ở, mục đích của đất thổ vườn là trồng cây hàng năm và hoa. Nếu người dân muốn xây nhà trên đất này thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 57 Hiến pháp năm 2013. Nếu không chuyển đổi, cá nhân, hộ gia đình sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Thời hạn sử dụng đất thổ vườn
Từ định nghĩa về đất thổ vườn nêu trên, có thể thấy loại đất này thuộc nhóm đất nông nghiệp, trừ trường hợp diện tích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác do người sử dụng đất sử dụng làm vườn.
Do đất thổ vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Hiến pháp năm 2013, cụ thể như sau:
- Đất thổ vườn là đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp với thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
- Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp (đất thổ vườn) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng với thời hạn không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân sẽ được Nhà nước xem xét cho thuê đất tiếp nếu có nhu cầu.
Như vậy, đất thổ vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao hoặc được công nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng từ đời này sang đời khác, đất khai hoang). Khi hết thời hạn vẫn được sử dụng, hoặc không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê .
Vậy có nên mua đất thổ vườn để ở không?
Tại các vùng nông thôn Việt Nam, đất thổ vườn ngày càng trở nên phổ biến và được nhiều gia đình thu nhập thấp lựa chọn làm nơi sinh sống. Tuy nhiên, trên thực tế, loại đất này có tình trạng pháp lý không rõ ràng nên người mua rất dễ gặp rủi ro. Nếu muốn mua, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
- Trước tiên, người mua phải hiểu rõ đất thổ vườn là gì , đất đó có nằm trong quy hoạch của nhà nước hay không và quy hoạch đó đã được phê duyệt hay chưa.
- Người mua yêu cầu người bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không kèm theo tài liệu đính kèm, để thi hành phán quyết.
- Đất không có tranh chấp và vẫn trong thời hạn sử dụng theo hướng dẫn thi hành Hiến pháp tại Điều 103 và Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Vậy nên, việc có nên mua đất thổ vườn để ở hay không sẽ phụ thuộc vào yếu tố pháp lý của đất và thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn thành đất ở. Khi đất đáp ứng đủ các tiêu chí trên, chúng ta có thể sử dụng để xây nhà, trồng trọt hoặc chăn nuôi.
Thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở
Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004. Thủ tục thực hiện như sau:
Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đầu tiên, người chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và hoàn thiện thủ tục theo quy định, bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi đất thổ vườn thành đất ở theo mẫu.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể sử dụng Sổ đỏ hoặc Sổ hồng.
- Giấy tờ chứng minh khu vực đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nông thôn, đô thị.
Thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở, cá nhân, hộ gia đình cần tiến hành thực hiện các bước sau:
- Nộp đơn xin chuyển đổi đất thổ vườn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, sau đó sẽ xác minh nhu cầu sử dụng đất đai, đồng thời cập nhật, hiệu chỉnh cơ sở dữ liệu và hồ sơ đất đai.
- Cá nhân, hộ gia đình thực hiện thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn để nộp thuế, lệ phí cho cơ quan có thẩm quyền.
- Khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cập nhật dữ liệu, đồng thời phải thông báo ngay kết quả cho người dân và trả kết quả.
Tại đồng bằng, thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn thành đất ở là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết không quá 25 ngày đối với vùng núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
Những câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn
Ngoài khái niệm đất thổ vườn là gì và có thể được cấp sổ đỏ hay không, còn có nhiều vấn đề khác liên quan đến loại đất này mà mọi người cần hiểu rõ. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn:
Đất thổ vườn có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không?
Theo Điều 101 Hiến pháp năm 2013, đất thổ vườn vẫn được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đất sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
- Không vi phạm hiến pháp.
- Đất không có tranh chấp hoặc thế chấp.
- Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho khu vực lập quy hoạch.
Đất thổ vườn có thể dùng để xây nhà được không?
Khoản 1 Điều 6 Hiến pháp năm 2013 quy định rõ nguyên tắc sử dụng đất: Người dân phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong Sổ hồng, Sổ đỏ. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở, nếu cố tình xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải phá dỡ công trình theo chỉ thị.
Đất thổ vườn có phải là đất nông nghiệp không?
Trên thực tế, nhiều người vẫn nhầm lẫn đất thổ vườn và đất nông nghiệp là một. Tuy nhiên, theo luật, hai loại đất này hoàn toàn khác nhau. Đất nông nghiệp được sử dụng để trồng trọt, trồng trọt, chăn nuôi và sản xuất nông nghiệp. đất thổ vườn chủ yếu được sử dụng để trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm trên cùng một thửa đất với đất ở.
Phí chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở là bao nhiêu?
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP nêu rõ việc chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở sẽ có hai trường hợp khác nhau. Trong mỗi trường hợp, chi phí chuyển đổi cũng khác nhau.
Chuyển đổi đất thổ vườn thành đất có nhà ở trên cùng một thửa đất
Khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Tiền thu khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất (theo giá đất) và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp:
Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Trường hợp đất thổ vườn là đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp lệ phí theo công thức sau:
Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất = Tiền sử dụng đất theo giá đất – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Hy vọng những thông tin trên đây có thể giúp cá nhân, hộ gia đình hiểu được đất thổ vườn là gì . Cùng với đó là những nội dung liên quan đến đất thổ vườn hiện nay. Sau khi tham khảo, mọi người sẽ biết cách sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về đất đai để tránh bị xử phạt.
