Nhà là nơi trú ẩn, là tổ ấm cho gia đình. Việc mua hoặc xây nhà là vấn đề lớn đối với hầu hết mọi người vì giá trị của bất động sản này rất lớn. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà cho mọi người, hai hình thức nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đã ra đời. Vậy nhà ở xã hội là gì? Nhà ở thương mại là gì? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong bài viết.
Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm nhà ở xã hội được quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở như sau:
“Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, nhà ở xã hội được xây dựng nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Các dự án nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hỗ trợ một phần chi phí xây dựng. Do đó, giá căn hộ thuộc loại này sẽ thấp hơn giá căn hộ thương mại.
Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể mua được căn hộ với mức giá ưu đãi này. Vậy ai là người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội?
Đối tượng mua/thuê nhà ở xã hội
Theo Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, có 10 trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, đó là:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về chế độ ưu đãi đối với người có công với cách mạng;
- Hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn;
- Các hộ gia đình ở vùng nông thôn thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực thành thị;
- Người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, hạ sĩ quan chuyên môn, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong các cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân, quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Đối tượng đã trả lại nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, trung cấp nghề; học sinh các trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật nhưng chưa được Nhà nước bồi thường về nhà ở, đất ở.
Theo Điều 50 của Luật này, các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 10 được hỗ trợ thuê, mua nhà ở xã hội khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- a) Không có nhà ở riêng, chưa mua, thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới bất kỳ hình thức nào tại nơi cư trú, nơi học tập hoặc có nhà ở riêng nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng vùng;
- b) Phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có hộ khẩu thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
- c) Đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp hộ nghèo, hộ cận nghèo thì phải thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này không phải đáp ứng yêu cầu về thu nhập theo quy định tại điểm này.
Đối với các đối tượng theo Khoản 4, các điều kiện bổ sung sau đây cũng phải được đáp ứng:
- a) Có đất nhưng không có nhà hoặc có nhà nhưng nhà bị hư hỏng, dột nát;
- b) Có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi đất ở, nhà ở cần xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.
Đối với các đối tượng quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 50, được mua nhà ở xã hội khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: “phải đáp ứng các điều kiện theo quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Các đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 50 không được mua nhà ở xã hội mà chỉ được thuê.
Đặc điểm của nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội bao gồm hai loại: căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Mỗi loại nhà có quy định và tiêu chuẩn thiết kế khác nhau.
-
Hình thức căn hộ
Mỗi căn hộ được xây dựng theo hệ thống khép kín, đáp ứng mọi tiêu chuẩn xây dựng. Các căn hộ trong dự án nhà ở xã hội có diện tích từ 25m2 – 70m2. Tại một số địa phương, diện tích tối đa có thể tăng thêm 70% theo quy định của UBND tỉnh, tức là diện tích sàn tối đa được tăng lên 77m2. Tuy nhiên, số lượng căn hộ có diện tích 77m2 không được vượt quá 10% số lượng căn hộ trong dự án.
Về mật độ xây dựng/hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư được phép điều chỉnh tối đa gấp 1,5 lần so với tiêu chuẩn xây dựng đã ban hành.
-
Mẫu nhà ở cá nhân
Đối với nhà phố thấp tầng, diện tích xây dựng tối đa của mỗi căn nhà là 70m2, hệ số sử dụng đất tối đa là 2,0 lần. Thiết kế nhà phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng do Nhà nước ban hành.
Tính hợp pháp của nhà ở xã hội
Quyền sở hữu nhà ở xã hội là vĩnh viễn. Đối với các vấn đề bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê nhà, phải tuân thủ các quy định sau:
- Người mua hoặc người thuê nhà ở xã hội không được phép cho thuê hoặc bán lại nhà trong thời hạn tối thiểu là 5 năm.
- Trong vòng 5 năm, người mua nhà được bán nhà sau khi trả hết tiền mua, với điều kiện nhà chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc cho người đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội.
- Đối với những người được phép thuê nhà ở xã hội, họ không được phép cho thuê lại hoặc cho mượn nhà trong thời gian thuê.
- Trường hợp không thực hiện đúng quy định về bán, cho thuê nhà ở xã hội tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cưỡng chế thu hồi nhà ở.
- Mỗi hộ gia đình chỉ được hỗ trợ mua hoặc thuê nhà ở xã hội một lần.
Ưu và nhược điểm của nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là giải pháp của Nhà nước nhằm hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình có cơ hội sở hữu nhà ở. Giống như nhiều loại hình bất động sản khác, nhà ở xã hội cũng có những ưu và nhược điểm. Đó là:
Ưu điểm
- Giá thấp hơn giá thị trường của cùng phân khúc căn hộ
- Miễn tiền sử dụng đất
- Thuế GTGT phải nộp là 5%
- Nhận hỗ trợ của nhà nước cho các khoản vay mua nhà với lãi suất thấp
Nhược điểm
- Chất lượng công trình ở mức trung bình, nhiều công trình sau một thời gian sử dụng đã có dấu hiệu xuống cấp.
- Những hạn chế đối với người mua nhà.
- Mỗi hộ gia đình chỉ được phép sở hữu một căn nhà ở xã hội.
- Quyền chuyển nhượng được kiểm soát bởi nhiều quy định của Nhà nước.
- Môi trường sống ở mức trung bình do hệ số mật độ xây dựng cao.
- Không có nhiều tiện ích cao cấp như hồ bơi, công viên, phòng tập thể dục, v.v. như ở các căn hộ cao cấp.
Khái niệm nhà ở thương mại là gì?
Nhà ở thương mại được định nghĩa tại Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở như sau:
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân xây dựng nhằm mục đích kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư là người quyết định loại hình bất động sản, thiết kế và giá cả theo cung cầu thị trường.
Đối tượng mua/thuê nhà ở thương mại
Bất kỳ ai cũng có thể mua nhà ở thương mại, kể cả người nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài phải tuân thủ các quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014.
Đặc điểm của nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại có nhiều loại hình như: căn hộ, biệt thự, nhà phố, căn hộ chung cư, văn phòng,… Diện tích nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định và không bị giới hạn trong một phạm vi nhất định.
Thiết kế nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định và phải tuân thủ quy định về hệ số mật độ xây dựng. Chủ đầu tư không được phép tăng mật độ xây dựng lên 1,5 như nhà ở xã hội.
Tính hợp pháp của nhà ở thương mại
- Nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người có khả năng tài chính để mua hoặc thuê.
- Không có giới hạn về số lượng nhà có thể mua hoặc thuê.
- Về quyền sở hữu khi mua nhà ở thương mại, người Việt Nam sẽ được sở hữu vĩnh viễn, trong khi người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 50 năm.
Ưu và nhược điểm của nhà ở thương mại
Ưu điểm
- Chất lượng nhà ở thương mại cao hơn nhà ở xã hội.
- Môi trường sống tốt, dự án chú trọng không gian xanh và tiện ích, mật độ xây dựng thấp.
- Một người sở hữu nhiều bất động sản thương mại.
- Không giới hạn số lượng người mua/người thuê. Bất kỳ ai cũng có thể mua/thuê nếu điều kiện tài chính cho phép.
- Chủ nhà được tự do chuyển nhượng nhà của mình.
Nhược điểm
- Giá cao hơn nhà ở xã hội, dự án càng cao cấp thì giá bán càng cao.
Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
Bảng so sánh dưới đây sẽ giúp bạn dễ dàng phân biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Nhà ở xã hội |
Nhà ở thương mại |
|
Mục đích xây dựng |
Hỗ trợ các vấn đề nhà ở và an sinh xã hội để người có thu nhập thấp và trung bình có nhà ở. | Tiến hành kinh doanh để kiếm lời từ việc bán hoặc cho thuê. |
Khu vực nhà |
Diện tích giới hạn từ 25m2 sàn – 70m2 sàn.Trong một số trường hợp đặc biệt, diện tích sàn sẽ được tăng lên tới 77m2. | Diện tích sàn không bị giới hạn. |
Người mua/Người thuê |
Chỉ một số nhóm người nhất định mới được phép mua/thuê nhà ở xã hội. | Nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người. |
Hợp pháp |
|
|
Giá bán |
Giá bán rẻ hơn nhà ở thương mại do được hưởng các ưu đãi như thuế VAT chỉ 5%. | Giá cao hơn giá nhà ở thương mại và được tính toán dựa trên giá thị trường, vị trí và chất lượng xây dựng. |
Chính sách cho vay |
Người mua nhà chỉ được lựa chọn 1 trong 5 ngân hàng do Nhà nước quản lý, đó là:
|
Người mua nhà không bị giới hạn trong việc lựa chọn ngân hàng để vay mua nhà. |
Có thể thấy, với hai hình thức nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, cơ hội để người dân sở hữu nhà đã tăng lên. Hy vọng bài viết đã giúp bạn xác định được loại nhà phù hợp với điều kiện tài chính và nhu cầu của mình. Chúc bạn sở hữu được ngôi nhà mơ ước.
