Khi giao dịch bất động sản, bạn có thể sẽ nghe về thủ tục đăng ký như một nhiệm vụ cần thiết để chính thức trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà/đất. Vậy đăng bộ nhà đất là gì? Và tại sao cần phải tuân theo thủ tục này? Hãy xem bài viết sau của chúng tôi để tìm hiểu thêm.
Đăng bộ nhà đất là gì?
Đăng bộ là tên gọi của thủ tục ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, đất đai hoặc tài sản khác gắn liền với đất đai nhằm bảo đảm quyền hợp pháp cho chủ sở hữu mới.
Khi mua, bán hoặc tặng nhà hoặc đất, cá nhân phải đến văn phòng đăng ký địa phương quản lý nhà hoặc đất để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Thủ tục này đòi hỏi sự đồng ý và sự hiện diện của cả chủ sở hữu hiện tại và chủ sở hữu mới.
Thủ tục đăng bộ cũng được thực hiện khi có sự thay đổi về nhà cửa/đất đai như:
- Thay đổi thông tin về nhà/đất: diện tích, hình dạng, số hiệu, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, v.v.
- Thay đổi hoạt động đất đai: xây dựng nhà mới, bổ sung thêm bất động sản khác trên đất, v.v.
Tại sao chúng ta cần phải thực hiện thủ tục đăng bộ?
Ghi lại các thủ tục mà chủ sở hữu mới phải tuân theo để luật pháp có thể bảo vệ quyền của họ trong trường hợp xảy ra tranh chấp trong tương lai.
Đồng thời, điều này sẽ đảm bảo rằng ngôi nhà hoặc đất đai hợp pháp thuộc về người bán/người tặng và có thể được chuyển nhượng. Đây là cách tránh các dự án ma gặp tình trạng “tiền mất tật mang” của người mua.
Trên thực tế, “đăng bộ” là tên gọi phổ biến nhưng không chính thức cho thủ tục đăng ký đất đai, do đó bạn thường không thấy tên gọi này trong Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 để bảo vệ quyền của mình. Điều 3 này nêu rõ: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Trong quá trình đăng ký, bạn sẽ có hai lựa chọn: tạo sổ sở hữu mới mang tên chủ sở hữu mới hoặc cập nhật thông tin về chủ sở hữu mới vào trang III, IV của sổ sở hữu nhà đất của bên tặng cho/bên bán theo quy định tại Điều 20, Khoản 1, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Lưu ý: Nếu chủ đất sử dụng Sổ đỏ làm tài sản thế chấp cho khoản vay và không có khả năng trả nợ thì bên cho vay không được tùy tiện tiến hành thủ tục đăng ký. Luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có sự đồng ý của cả hai bên.
Trong trường hợp nào cần phải đăng bộ nhà đất?
Có ba trường hợp cần phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Cụ thể là các trường hợp sau:
- Trong trường hợp có sự thay đổi về quyền sử dụng đất: tức là trong giao dịch mua bán, tặng cho, nhận thừa kế, chia tài sản… từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới thì các bên liên quan phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
- Trường hợp thứ hai là ghi chép, cập nhật thông tin về thửa đất: tức là khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số lượng, mục đích sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất,…
- Trường hợp thứ ba cần phải đăng bộ: bất kỳ thay đổi nào về quyền sở hữu đất so với nội dung đã đăng ký trước đó. Ví dụ, cải tạo nhà hoặc xây dựng bất động sản khác trên đất…
Thủ tục đăng ký và lệ phí
Thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện sau khi hai bên tặng cho-nhận chuyển nhượng hoặc mua bán đã thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất.
Lưu ý: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đất, hai bên phải kê khai và nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Quá trình đăng ký bao gồm 4 bước cơ bản như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
- 01 đơn xin đăng ký biến động đất đai
- 01 bản gốc hợp đồng chuyển nhượng đất đai
- 02 bản sao tờ khai lệ phí trước bạ có chữ ký của người nhận/người mua
- 02 bản sao tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký của người bán (trường hợp tặng, biếu, tặng thì phải nộp 4 bản sao tờ khai thuế thu nhập cá nhân)
- 01 bản sao có công chứng sổ đỏ/sổ hồng
- 02 bản sao có công chứng chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên bán/tặng.
- 02 bản sao có công chứng CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên mua/bên nhận chuyển nhượng
Lưu ý: Trường hợp nhận tặng cho/thừa kế và muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có giấy chứng nhận chứng minh mối quan hệ giữa hai bên.
Thủ tục đăng ký là chứng nhận hợp pháp quyền sở hữu của người mua/người nhận nhà hoặc đất.
Bước 2: Nộp đơn
Sau khi hoàn tất hồ sơ, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi quản lý đất đai/nhà ở kèm theo lệ phí theo quy định. Theo đó:
- Phí đất đai là 15.000 đồng.
- Phí thẩm định là 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng, tối đa 5.000.000 đồng)
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ
Hồ sơ nộp cho cơ quan đăng ký đất đai sẽ được chuyển đến cơ quan thuế địa phương để đánh giá và xác định số thuế phải nộp. Người khai thác đất đai phải nộp thuế và nghĩa vụ theo quy định của quốc gia.
Bước 4: Nhận kết quả chuyển nhượng
Chủ sở hữu mới của đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản gắn liền với đất (Sổ hồng) đã được pháp luật chứng nhận là quyền sở hữu hợp pháp.
Chúng tôi hy vọng rằng với thông tin về đăng ký này, bạn sẽ hiểu rõ hơn về đăng bộ nhà đất là gì và tầm quan trọng của thủ tục này và các bước cần thực hiện. Vui lòng tuân thủ các quy định pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn!
